지급명령이 언제나 전세보증금을 가장 빨리 받는 방법은 아닙니다. 집주인이 반환할 금액을 인정하고 서류를 받을 주소가 분명한 사건이라면 간소한 절차가 도움이 될 수 있습니다. 반면 계약 종료나 공제액을 이미 다투고 있다면 이의신청으로 소송에 이어질 가능성을 먼저 계산해야 합니다.

새집 잔금일이 다가오는데 집주인이 “다음 세입자가 들어와야 준다”고 하면 마음이 급해집니다. 지급명령을 신청하면 되는지, 집주인이 이의를 제기하면 처음부터 다시 해야 하는지도 궁금해집니다.

이 글에서는 지급명령으로 진행할 만한 사건과 소송을 먼저 검토할 사건을 나눠 설명하겠습니다. 같은 보증금 미반환이라도 집주인이 돈을 주지 않는 이유에 따라 선택이 달라집니다.

지급명령은 집주인의 말을 듣지 않고 먼저 결정합니다

법원은 지급명령 단계에서 채무자를 심문하지 않고 서류로 판단합니다. 임대차계약, 지급한 보증금, 계약이 끝난 경위와 아직 돌려받지 못한 금액을 청구의 근거로 구성하게 됩니다. 결정이 나왔다고 해서 집주인의 반론까지 모두 심리한 것은 아닙니다.

이의신청 없이 확정되면 확정판결과 같은 효력이 생겨 강제집행의 근거로 삼을 수 있습니다. 따라서 “보증금을 돌려줄 의무는 인정하지만 당장 돈이 없다”는 사건과 “계약이 아직 끝나지 않았다”는 사건을 같은 방식으로 접근할 이유는 없습니다. [자료 1·2]

집주인이 다툴 쟁점이 이미 있다면 소송과 비교해야 합니다

묵시적으로 갱신됐다는 주장, 수리비 공제, 미납 월세, 인도 여부가 서로 엇갈린다면 지급명령만으로 종결될 가능성은 낮아집니다. 찾기쉬운 생활법령정보에서도 채무의 존재 등을 다투는 사건에서는 조정이나 소송을 검토하도록 안내합니다. [자료 1]

예를 들어 임대인이 “도배와 바닥 수리비를 빼겠다”고 답한 사건에서는 보증금 총액만 적는 것으로 부족합니다. 공제에 동의한 항목인지, 실제 손상이 있는지, 입주 당시와 퇴거 당시 사진이 무엇을 보여주는지에 따라 청구 범위를 구성해야 합니다. 이 예시는 판단 구조를 설명하기 위한 가상 상황입니다.

집주인이 수리비를 빼고 돌려주겠다고 한다면

어떤 수리비인지, 임차인이 부담할 비용인지부터 다툼이 생길 수 있습니다. 저희 나온에서는 계약서와 입주·퇴거 당시 자료를 대조해 공제 주장의 근거를 살펴봅니다. 계약이 끝났다는 통지까지 다툰다면 그 부분도 함께 검토해 청구할 금액과 이유를 정리합니다.

보증금 반환 상담 안내

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2주는 신청일부터가 아니라 송달받은 날부터입니다

채무자는 지급명령을 송달받은 날부터 2주 안에 이의신청할 수 있습니다. 적법한 이의신청이 있으면 그 범위에서 지급명령의 효력이 없어지고 통상 소송으로 이어집니다. 이의가 나왔다고 보증금 청구권 자체가 사라지는 것은 아닙니다. [자료 2]

주소가 불분명해 서류가 송달되지 않는 사건도 별도 문제입니다. 지급명령 신청 후 무조건 2주면 돈이 들어온다는 계산은 맞지 않습니다. 송달 가능성, 예상 반론, 소송으로 이어졌을 때의 증거를 함께 따져 절차를 선택해야 합니다.

보증금 반환과 주택 인도는 원칙적으로 동시이행 관계이므로, 아직 거주 중인 사건은 인도 준비와 임대인의 반환 거절 경위를 함께 살펴야 합니다. 지연손해금의 시작 시점이나 추가 손해배상도 계약 만료일 하나만으로 정하지 않습니다. 대법원 2025. 5. 15. 선고 2024다321973 판결은 임대인이 상당한 기간 안에 반환할 수 없음이 객관적으로 명백한 경우의 이행지체 책임을 다뤘습니다. [자료 4]

결정이 확정돼도 집주인 계좌에서 자동 입금되지는 않습니다

집행할 수 있는 문서가 생기는 것과 실제 돈을 받는 것은 다릅니다. 임대인이 계속 지급하지 않으면 적합한 재산에 대한 강제집행을 별도로 검토해야 합니다. 부동산에 선순위 권리가 많거나 다른 채권자도 있는지에 따라 회수 전망도 달라집니다.

상담에서는 보증금 액수만큼 현재 등기부와 임대인의 대응이 중요합니다. 이미 경매가 진행되거나 보증기관 절차를 이용 중이라면 각각의 진행 단계도 연결해서 봐야 합니다. 특정 절차 하나만 신청하면 전액 회수된다고 약속할 수 없는 이유입니다.

이사를 앞뒀다면 반환 청구와 권리 보전을 함께 봅니다

임대차가 끝났는데 보증금을 못 받은 임차인은 임차권등기명령을 검토할 수 있습니다. 기존 대항력·우선변제권을 유지한 채 이사하려는 경우에는 단순히 신청서를 접수한 시점과 실제 등기가 마쳐진 시점을 구분해야 합니다. 주민등록을 옮기거나 점유를 넘기기 전에 자신에게 필요한 권리 보전이 이뤄졌는지 판단해야 합니다. [자료 3]

지급명령은 금전 반환을 구하는 절차이고 임차권등기는 이사에 따른 권리 상실을 막기 위해 검토하는 절차입니다. 어느 하나가 나머지를 모두 대신하는 것으로 생각하면 이사 일정과 회수 계획이 어긋날 수 있습니다.

보증금 반환 문제로 나온을 찾으신다면

정병주 변호사는 계약서와 집주인의 답변을 보고, 계약 종료와 반환 금액 중 무엇을 다투고 있는지부터 살펴봅니다. 지급명령으로 진행할지, 반환소송에서 공제 주장에 대응할지, 이미 받은 판결을 바탕으로 집행할지를 이 과정에서 검토합니다.

이사 날짜가 정해져 있다면 함께 말씀해 주세요. 보증금을 받기 전에 집을 비워야 하는 사건은 임차권등기와 반환 청구의 순서도 중요합니다. 저희 나온은 신청서 제출뿐 아니라 집주인의 반론에 대한 대응과 필요한 집행 절차까지, 의뢰받은 업무를 진행합니다.

상담을 시작하실 때는 계약이 끝난 날, 못 받은 금액, 집주인이 돌려주지 않는 이유부터 알려주시면 됩니다. 자료를 살펴본 뒤 진행할 절차와 업무 범위, 비용을 설명드립니다.

법률사무소 나온 상담 안내

근거와 자료 확인

자료 확인일: 2026년 11월 2일

이 글은 일반적인 주택임대차 분쟁 안내입니다. 구체적인 계약 종료 시점과 인도·정산 관계에 따라 청구 내용이 달라질 수 있습니다.