상가 월세를 뒤늦게 갚았다고 해서 계약 해지가 언제나 막히는 것은 아닙니다. 임대인이 3기 이상 연체를 이유로 해지권을 행사했다면, 그 뒤 임차인이 일방적으로 입금한 사정만으로 해지권이 소멸하지 않을 수 있습니다. 실제로 해지권을 행사한 시점의 연체액과 당사자 사이의 합의가 핵심입니다.

반대로 “한 번이라도 월세 3개월이 밀렸으니 언제든 내보낼 수 있다”는 주장도 그대로 받아들여서는 안 됩니다. 해지권의 발생, 행사, 효력 발생을 나누고 지급 내역과 통지 내용을 시간순으로 확인해야 합니다.

3개월 연체와 3기 차임액은 같은 말인가요?

상가건물 임대차보호법 제10조의8은 차임연체액이 3기의 차임액에 달하면 임대인이 계약을 해지할 수 있도록 정합니다. 월 단위로 차임을 지급하는 계약이라면 보통 세 달분 차임액이 기준이 됩니다. 중요한 것은 달력상 기간만이 아니라 실제 미지급 차임액입니다. [자료 1]

가령 월 차임이 100만 원인 계약에서, 지급기일이 지난 미납 차임 합계가 300만 원이라면 3기분에 해당하는지를 검토하게 됩니다. 이는 설명을 위한 가상 계산입니다. 매달 일부씩 지급했거나 입금액이 어느 달 차임에 충당됐는지 다툰다면 월별 장부와 이체 내역부터 맞춰야 합니다.

관리비·전기료 등 다른 미납액을 모두 월세에 더해 “3기”라고 계산해서도 안 됩니다. 계약에서 정한 차임과 별도 비용의 성격을 구분해야 합니다. 보증금이 남아 있다는 이유만으로 매달 지급할 차임이 자동 정산됐다고 판단하는 것도 피해야 합니다.

소장을 받기 전에 갚으면 괜찮다는 말, 맞을까요?

대법원은 2026년 6월 24일 선고한 2024다320215 판결에서, 3기분 연체가 있으면 해지권이 발생한다고 보았습니다. 또한 임대인이 해지권을 행사할 당시 3기 이상 연체가 있었다면, 해지 의사표시가 적힌 소장 부본이 송달되기 전에 임차인이 임대인 동의 없이 차임을 지급해 연체액이 기준 아래로 줄었더라도 특별한 사정이 없는 한 해지권은 소멸하지 않는다고 판단했습니다. [자료 2]

이 판결은 법원이 공개한 사건이며 나온의 수행사례가 아닙니다. 핵심은 “소장 받기 전 입금했으니 무조건 해결”이라는 판단이 통하지 않을 수 있다는 점입니다. 다만 과거에 3기분 연체가 있었다는 사정만으로 모든 후속 분쟁의 결론이 같아지는 것은 아닙니다. 해지권 행사 당시의 상태와 그 전후 합의를 함께 봐야 합니다.

돈을 받은 임대인이 계속 영업해도 된다고 했다면?

입금 사실과 계약 유지에 관한 합의는 별도로 확인해야 합니다. 임대인이 해지를 철회하거나 계약을 계속하기로 했는지 다투는 사건에서는 문자·메신저·합의서의 정확한 표현이 중요합니다. 계좌에 돈이 들어왔다는 사실 하나로 임대인이 해지권을 포기했다고 단정할 수는 없습니다.

임차인은 “밀린 금액을 전부 입금했다”는 자료뿐 아니라 어떤 조건으로 지급했는지, 임대인이 어떻게 답했는지를 남겨야 합니다. 임대인 역시 입금을 받은 뒤 계약 종료를 유지할 것인지, 지급 기한을 다시 주고 계약을 유지할 것인지 의사를 불분명하게 섞지 않는 편이 분쟁 예방에 도움이 됩니다.

이미 소장이나 해지 통지를 받았다면 지급 영수증 한 장만으로 대응을 끝내기 어렵습니다. 법률사무소 나온에서는 정병주 변호사와 연체액 계산, 해지 의사표시, 계약 유지 합의를 대조해 명도 청구와 방어의 쟁점을 검토할 수 있습니다.

나온 상가 명도·임대차 분쟁 안내

전화 상담 010-7917-0898

내용증명을 보냈으면 바로 문을 잠가도 되나요?

해지 통지와 실제 점유 회수는 다른 절차입니다. 임차인이 자발적으로 나가지 않는다고 해서 임대인이 직접 잠금장치를 바꾸거나 집기·재고를 반출하는 방식으로 해결해서는 안 됩니다. 계약 종료를 주장할 근거가 있어도 인도 절차를 따로 진행해야 합니다.

민사집행법 제258조는 부동산 인도 집행을 집행관이 수행하도록 정합니다. 강제로 점유를 회수하려면 집행권원과 집행 요건을 갖추고 집행관 절차로 진행해야 합니다. 임대인 스스로 영업을 막거나 물건을 처분하면 별도 분쟁을 만들 수 있습니다. [자료 3]

명도소송을 준비할 때는 현재 누가 실제 점유하는지, 계약서의 임차인과 영업 주체가 같은지까지 확인해야 합니다. 보증금 정산이나 원상회복도 남아 있다면 인도 일정만 정하고 돈 문제를 비워 두기보다 합의할 항목과 다툴 항목을 정리하는 편이 좋습니다.

임대인과 임차인이 각각 챙겨야 할 자료

임대인은 계약서, 월별 차임 청구·수령 내역, 연체액 계산표, 해지 통지와 도달 자료, 지급 후 주고받은 대화를 준비해야 합니다. 통지서를 작성했다는 사실과 상대방에게 도달했다는 사실은 같지 않으므로 발송·배달 자료를 함께 보관하세요.

임차인은 모든 이체 내역, 지급일을 유예받은 대화, 계약을 계속하기로 한 합의, 실제로 받은 통지와 소장을 모아야 합니다. 통지서를 버리거나 연락을 피한다고 지급·해지 문제가 없어지지는 않습니다. 일부라도 갚았다면 금액과 날짜를 빠짐없이 기록하는 것이 중요합니다.

상가 명도 분쟁에서는 “돈을 받으면 끝”과 “가게를 비우면 끝”이 서로 다른 목표가 될 수 있습니다. 정병주 변호사와 원하는 회수 범위, 점유 회복 또는 영업 지속 가능성, 합의 조건을 함께 검토해 소송과 협의의 방향을 정할 수 있습니다.

법률사무소 나온 명도 사건 상담 안내

근거와 자료 확인

자료 확인일: 2026년 11월 2일